실패하지 않는 부동산을 투자를 하고 싶다면 입지론과 필지론 2가지를 고려해야 한다.

1. 입지론 = Where

투자하려는 해당 지역이 정말 뜨는 곳인가?

2. 필지론 = How

어떻게 개발할 것인가?  ← 부동산 공법 (개발행위제한)

이해를 위해 기획부동산 예를 들어보자.

제주도 신화역사공원 같이 큰 개발호재가 생기면 

기획부동산은 그 주변 개발이 불가능한 토지를 싸게사서 개발이 될 것처럼 포장한 뒤 일반인에게 비싼 가격에 쪼개서 파는 일이 생기게 된다.

대부분의 사람들은 신화역사 공원이 들어온다고 뉴스에 나온 것을 봤기 때문에 그 주변 일대는 엄청나게 땅값이 오를 것으로 기대하게된다. 

하지만 신화역사공원을 개발한다고 해서 그 주변의 토지까지 개발에 대한 허가를 풀어준 것은 아니다.

부동산 공법에 의한 개발 행위제한이 풀어지지 않는 한 그 땅으로 할 수 있는 것은 아무것도 없다.

초보 투자자는 비슷한 위치의 땅이라도 공법에 의해 제한되는 내용이 다르다는 사실을 모른다.

결국 1000억 원이 넘는 사상 최대 규모의 기획부동산 사기. 1000명의 피해자가 발생하게 된 이유다.

실제 제주도 토지 사기 사례다.

그럴듯한 건물과 인테리어로 사무실을 꾸민 기획부동산 사무실

기획부동산이 2~3배의 수익을 올릴 수 있다고 분양한 토지는 

멸종위기 생물 서식지로 지정되어 개발행위나 건물을 짓기 위한 산지전용허가가 불가능한 땅이었다. 

기획부동산에 당한 이유는 본인이 투자한 땅의 입지를 볼 수는 있지만 

아무리 좋은 입지여도 해당 필지가 어떤 공법적인 제한을 받고 있는지 몰랐기 때문이다.

현장에 가서 해당 토지를 보면 도로가 있고, 

바로 건너편에 신화역사공원 개발 사업이 진행되고 있으니 의심할 여지가 없었을 것이다.

1000명의 피해자. 

해당 토지가 어떤 개발 규제를 받고 있는지 인터넷으로 간단하게 확인해볼 수만 있었어도 이렇게 사기를 당하진 않았을 것이다.

제주 서귀포시 안덕면 서광리 산 25-25

경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수보전지구 

개별 필지에 대한 법적인 행위제한을 부동산 공법이라고 한다.

부동산 투자로 실패하지 않으려면, 입지분석 외에 필지에 대한 부동산 공법을 알아야 한다.

추가로 대대손손 묵혀둘 땅을 소유하고 싶지 않다면.

아무리 싸게 싼 땅이라도 이를 개발해서 가치를 증가시켜 팔 수 없는 땅이라면 쳐다보지 않는 것이 좋다.