부동산 공법용도지역 제대로 이해하기

내 땅에 어떤 건축물 어떤 규모로 지을 수 있는지 알고 싶다면?

내 땅에 어떤 건축물을 지을 수 있는지 알려면 그 땅의 용도지역을 확인해야 한다.


먼저 용도지역이 무슨 뜻인지 관련 법률부터 확인해보자.


국토의 계획 및 이용에 관한 법률 [제2조 15항]

http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?urlMode=lsInfoP&lsId=009294


15. "용도지역"이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.


법에 나온 것처럼 용도지역은 토지를 경제적이고 효율적으로 쓰기 위해 토지마다 건축물의 용도, 규모(건폐율, 용적률, 높이)를 제한한 것을 말한다. 


즉 건축물을 짓고 싶을 때 아무 땅이나 내가 원하는 건물을 지을 수 있는 게 아니라 해당 토지에 지정된 용도지역이 허락하는 범위에서만 건축허가를 받을 수 있는 것이다.


"용도지역이 토지의 가치를 결정한다."


모든 땅은 중복되지 않게 하나의 용도지역이 지정되고 

그에 따라 건물의 높이와 전체 면적이 정해 지므로 결국 용도지역이 토지의 가치를 결정한다고 할 수 있다.


용도지역의 종류는?

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조(국토의 용도 구분)를 보면 

"국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다" 고 나와있다. 


1. 도시지역

인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역


2. 관리지역

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역


3. 농림지역

도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역


4. 자연환경보전지역

자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보존과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역 


용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농업지역, 자연환경보전지역 4가지 지역으로 나누어진다. (도관농자) 

그리고 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 (주상공녹)으로 나누어지고,  

주거지역은 다시 1종, 2종 전용주거지역과 1종, 2종, 3종 일반주거지역, 준주거지역으로 세부적으로 나누어진다. 


총 21개 지역으로 구분되는 용도지역은 다음과 같은데 

각 지역에 대한 세부적인 내용은 다음 글들을 통해 하나씩 살펴보도록 하자.



용도지역을 확인하는 법

토지이용규제서비스에서 땅의 지번을 입력하여 토지이용계획확인원을 열람하면, 

해당 토지의 용도지역이 표기되어있는데 이 용도지역에 해당하는 행위제한을 살펴보면 내가 원하는 건축을 지을 수 있는지 알 수 있다.



국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 자료를 통해 각 용도지역별로 지을 수 있는 건축물을 확인할 수 있다.




토지이용규제서비스의 행위제한정보를 통해서도 해당 토지의 용도지역에서 지을 수 있는 건축물을 확인할 수 있다.



지금까지 용도지역의 뜻과 확인하는 방법에 대해 살펴봤는데 

내 땅에 어떤 건축물을 얼마큼의 규모로 지을 수 있는지는 궁금하다면 그 땅의 용도지역을 확인하면 된다.


"용도지역이 토지의 가치를 결정한다."