부동산 공법용도지역을 분리하는 이유는?

전 국토는 개발할 땅과 보전할 땅으로 나뉜다. 

개발할 땅을 도지지역이라 하는데 앞으로 많은 인구가 유입되고 산업 발전이 빠르게 이뤄지는 지역을 말한다. 

도시지역은 비도시지역에 비해 많은 사람들의 경제활동을 위한 다양한 건축물이 필요하므로 건물을 크고 높게 지을 수 있어야 하고, 

토지를 최대한 효율적으로 쓰기 위해 지역을 세분화하여 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분하여 관리한다.


용도지역 - 도시지역

주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분하는 이유는?

 

만약 도시지역의 토지들을 세분화하여 구분하지 않는다면 어떤 일이 벌어질까? 


아마 내 땅에 내가 원하는 개발행위를 모두 할 수 있게 된다면 집 옆에 공장이 지어지는 상황이 발생할 수 있다. 

공장의 매연이 집으로 들어오면 집은 민원을 넣어 공장의 가동에 지장을 주게 될 것이고 

결국 둘 모두에게 효율적인 토지 이용 상황이 아니게  될 것이다. 


이런 상황을 막기 위해 집을 지을 사람은 위한 주거지역을 만들고, 

백화점, 위락시설 등을 위한 상업지역, 공장을 지을 사람을 위한 공업지역의 땅을 구분하여 

토지를 최적으로 활용하는 방안을 찾게 된다.


녹지지역이란?

주거, 상업, 공업지역에 비해 녹지지역은 성격이 조금 다르다. 


만약 도시 전체가 모두 주거, 상업, 공업지역으로 개발된다면 어떻게 될까? 

녹지가 없는 도시의 모습이라.. 정말 삭막하지 않을까? 

온갖 공해로 질병에 걸릴 확률이 높아지고, 홍수가 나면 콘크리트 바닥이 물을 흡수하지 못해 하천이 범람하는 등 심각한 상황이 발생할 수 있을 것이다. 

이를 위해 도시지역에 녹지지역을 지정해 완충역할을 하는 것이다. 이렇다 보니 녹지지역은 다른 세 가지 지역에 비해 개발행위가 제한된다. 


만약 도시가 계속 팽창된다면?

하지만 녹지지역이라고 무조건 보전하고 개발행위를 할 수 없는 것은 아니다. 

도시가 발전하면 계속 팽창될 수 있는 땅이 필요하게 되는데 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지에 따라 보전 방향성이 다르다.


보전녹지는 말 그대로 건드리지 말고 보전하자는 목적의 녹지다. 

남산이나 관악산 같이 도시 내 자연환경을 보전해야 하는 녹지를 생각하면 된다. 


생산녹지는 논, 밭, 과수원 등이 혼재하고 있는 지역으로 생산성이 좋은 녹지로 개발하기 아까운 지역을 말한다. 

투자자 입장에서는 시간에 따라 주거. 상업. 공업지역으로 변할지 그대로 녹지로 남겨질지 판단하는 것이 중요하다.


자연녹지는 도시가 계속 팽창할 경우 도시내 일부 녹지를 개발해야 한다면 이를 인정하겠다는 취지의 땅이다. 

언젠가는 필요한 미래의 도시용지 공급을 위해 현재 보전하고 있는 녹지라고 생각하면 된다.