토지전원주택지 땅 매매 주의사항

전원주택지는 도심의 단독주택지와 달리 집을 짓는데 알아야 하는 규제들이 있다. 

전원주택은 아파트와 달리 개인의 취향에 따라 집터를 정하는 경향이 있으므로 첫눈에 멋진 경치에 반해 무턱대고 계약을 할 것이 아니라 언제든지 다시 팔 수 있는 환금성 있는 땅을 사는 것이 중요하다. 

오늘은 초보 건축주들이 알아야 하는 대표적인 항목들에 대해 살펴보자.

제대로 집을 지을 수 있는 토지인가?


소개팅을 해서 외모는 그럴듯하지만 내면에 문제가 있는 사람을 만나면 고생하듯이, 토지도 겉으로 보기에는 반듯하고 매력적인 집터 모양을 하고 있지만 실제 내면을 들여다보면 문제가 있는 경우가 많다. 

이런 경우를 대비하려면 사전에 토지의 모습 외에 내면을 볼 수 있는 토지이용계획확인서와 현장의 세부적인 항목들에 대한 세밀한 현장답사가 필수다.


소개팅과 집터 고르기 비교

외모
지적도, 지형도 (땅의 모양, 정방형인지 부정형인지, 경사도)

내면 
토지이용계획확인원 (지목, 용도지역, 도로현황, 주변 혐오시설 여부)

재정 상태
등기부등본 (현재 소유권에 대한 상태, 매수 협상 유리하는데 도움)


다시 말하지만 경치나 땅의 모양 같은 외적인 요소보다 땅의 내면을 제대로 볼 수 있는 안목을 갖추는 것이 중요하다.



# 전원주택부지 필수 체크리스트


1. 도로

진입로 확보 여부 


토지이용계획확인서도 보지 않고 현장에 길이 있다는 이유로 계약을 했는데 나중에 그 도로의 소유권이 개인에게 있는 사도여서 도로 주인이 경운기나 펜스를 쳐서 길을 막아버리거나 토지사용승낙서를 주지 않아서 건축허가가 나지 않는 경우가 굉장히 많다. 

이런 경우 사용승낙서를 주는 조건으로 지나치게 비싼 사용료를 요구하거나 도로부지를 시세보다 훨씬 비싼 가격으로 파는 사람들도 많으니 주의해야 한다.


▶ 도로점거 피해사례 보러 가기


■ 도로 관련 체크리스트

- 도로의 실제 모습대로 지적 분할이 되어있는가? 

- 지목이 '도'로 지정되어있는가?

- 도로 폭이 건축법 허가기준에 미달하지 않는가?

- 공로인가? 사도인가?


■ 참고사항

사도인 경우 바로 포기하지 말고 공로로 인정되는 도로인지 확인하는 것을 추천한다. 도시계획 절차를 거쳐 도로로 고시된 경우 개인 소유의 사도도 공로로 인정될 수 있기 때문이다. 

사도인 경우 공로로 누구나 쓸 수 있는 길인지 확인하려면 관할 지자체 도로과에 확인을 해야 한다.


▶ 공로 vs 사도 쉽게 확인하는 방법


2. 배수로 

상하수도 시설이 있는가?

도로로 조건을 갖추고 있더라도 도시계획구역의 경우 상하수도 시설이 되어있지 않으면 건축 허가를 내지 않도록 조례로 규정하는 지자체가 많다. 주변에 기존에 지어진 집이 없다면 반드시 배수로로 쓸 수 있는 구거가 있는지도 확인해야 한다.


상수도 공급지역인가?

상수도가 공급되지 않는 경우 지하수 관정 공사를 해야 하는데, 식수로 적합한 시설의 기준을 준수해야 하고 관정 공사비는 워낙 편차가 커서 예상외로 공사비용이 많이 들어갈 수 있다.


3. 기반시설 (전기, 통신)

풍광이 좋은 집터를 찾기 위해 기존 사람들이 사는 취락지에서 멀리 떨어진 외딴곳의 땅을 사게 되면 전기.통신선을 끌어오는 비용이 기하급수적으로 늘어날 수 있다. 근처에 기존에 사용하던 전봇대가 없는 곳에 전봇대를 설치하게 되면 수익자 부담원칙에 따라 거리에 따른 가설비용을 당사자가 부담하게 된다.

- 전기 : 200m까지(기본), 초과거리(건축주 부담 ; 1m에 5만원 정도) 
- 전화 : 400m까지(기본), 초과거리(건축주 부담 ; 1m에 5만원 정도)


4. 토목공사비

풍광이 좋은 경사면에 집을 지을 경우, 성토와 절토, 지정작업등의 토목비용이 과다하게 발생할 수 있다.

▶ 토목공사 (성토, 절토, 지정 작업)이란?


5. 주변 혐오시설 여부

인근 혐오시설은 없는가?

축사, 공장 등 환경오염을 유발하는 혐오시설이 없는지 살펴봐야 한다. 지도와 로드뷰로 한번보고 외딴곳의 토지일수록 현장답사까지 해서 반드시 점검하도록 하자. 


6. 다른 규제는 없는 지역인가?

전원주택으로 풍광이 좋은 지역일수록 상수원 보호구역, 군사보호구역 등 여러 규제가 있을 수 있다. 보전녹지나 상수원 보호지역의 경우 일반적인 지역보다 훨씬 까다로운 규제를 받을 수 있기 때문에 토지이용확인서상에 별도 규제가 표시된 곳이라면 반드시 지자체에 해당 규제사항을 자세하게 파악하고 매매 여부를 결정해야 한다.

초보 건축주가 전원주택의 반듯한 땅 모양이나 주변의 멋진 경치만 보고 덜컥 계약을 하는 경우 아래와 같은 예상치 못한 추가 비용들이 계속 발생해서 일반적으로 개발업자들이 파는 조성된 부지보다 훨씬 많은 비용을 부담하게 될 수도 있다. 


외딴곳에 구매한 토지 + (부대비용) > 단지형 전원주택지로 조성된 부지


도심의 단독주택지와 전원주택지는 다르다. 

토지 매입 전에 지목, 용도지역, 도로, 배수로, 기반시설, 토목공사비, 주변혐오시설여부, 기타 규제사항들은 반드시 체크하도록 하자.