토지전원주택 분양 사기 예방법 (2) - 지분등기,개별등기

소유권을 지정하는 등기 방법에 여러 가지가 있다는 사실 알고 계셨나요?

구분등기와 지분등기의 차이점을 아시나요? 이번 내용은 구분등기 안 되는 땅, 지분 등기된 땅을 주의해야 하는 이유를 설명해드리겠습니다.


[기획부동산 영업사원 멘트 ]


" 지분등기도 재산권 행사가 얼마든지 가능하니, 

일단 먼저 지분등기부터 하고, 나중에 개별등기를 해주겠습니다"


기획부동산은 소유권에 대해 위와 같은 멘트를 날리는 경우가 많은데요.  

안타깝게도 대부분의 투자자는 개별등기와 지분등기, 구분등기의 차이를 정확하게 모릅니다.


구분등기가 안 되는 땅은 독립적인 건축행위를 할 수 없기 때문에 

토지를 구입할 때는 필지가 분할되있다면 반드시 구분등기되는 땅인지 확인을 해야 합니다. 


구분등기는 분할매매가 불가능하지만, 지분등기는 가능하기 때문에 대부분의 기획부동산은 이점을 노려서 지분등기로 땅을 판매하게 되는데요. 지분등기인 땅을 가지

고 나중에 개별등기를 해주겠다는 얘기를 들었다면 일단 의심을 해야 합니다. 땅을 구입할 때 공증을 통해 각각 투자자의 위치를 지정하는 방법도 있겠지만 실제 기획부

동산의 경우 지분등기 후 구분등기가 되는 경우는 없기 때문에 대대손손 땅을 돈을 묶이지 않으려면 지분등기로 된 땅은 처음부터 쳐다보지 않는 것이 좋습니다.


등기 종류에 대한 내용을 처음 접하시는 분들을 위해 좀 더 자세하게 설명해드리겠습니다.


모든 기획부동산은 개발 가능성이 없는 큰 땅을 싼 가격에 사서, 바둑판처럼 쪼개는 필지분할을 한 뒤 분할된 필지들을 비싼 가격에 투자자에게 판매하는 구조로 분양을 진행합니다. 


정부는 필지를 너무 짤 개 쪼개면 행정상 처리에 복잡함이 생길 수 있고 분양사기에 악용될 수 있기 때문에 필지의 크기를 제한하고 있습니다. 

농지법에 따르면 최소 분할 가능한 땅의 크기를 2000 제곱미터로 제한하고 있는데요 이는 지자체의 조례로 변경이 가능하므로 지역마다 차이는 있을 수 있습니다. 


 기획부동산사기


문제는 이렇게 땅을 쪼갤 수 있는 크기가 법으로 제한되어 있어도 또다시 쪼개서 파는 경우입니다. 


바로 지분등기라는 방식인데요. 


필지의 지번이 따로 부여되지는 않지만 전체 필지 크기에서 본인이 소유하는 땅의 비율을 %로 표기해 소유권을 넘기는 방식을 지분등기이라고 합니다. 

지분등기는 소유권 매매는 자유롭지만, 독립적인 건축행위가 불가능하기 때문에 전원주택 등을 지을 수 있는 땅으로 적합하지 않습니다. 


온전하게 개별 소유권과 건축행위를 할 수 있는 땅은 개별 등기된 땅임을 확실하게 이해하시길 바랍니다.


좀 더 쉬운 이해를 위해 소유권에 관한 등기 종류를 서로 비교해 보겠습니다. 

- 구분등기 / 지분등기 /  공동등기 / 개별등기

지분등기,공동등기,개별등기,구분등기


1. 구분등기

필지 분할된 땅을 온전히 한 사람의 이름으로 사서 소유권, 재산권 등의 권리행사를 독립적으로 할 수 있는 등기 방식을 말합니다. 

내 땅에 대한 정확한 경계가 그어지고 개별 지번도 나오기 때문에 다른 사람의 동의 없이 개별적인 건축이 가능하게 됩니다. 일반적으로 우리가 많이 접하는 소유권 등

기 방식이 바로 구분등기입니다.


소유권자 마음대로 매매 가능 (재산권 행사)

소유권자 마음대로 개발가능 (개별 건축행위)

예) 아파트, 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택


2. (공유) 지분등기 = 지분투자

필지 하나에 여려 명의 개인들이 지분을 가지고 있는 형태의 등기 방식입니다. 지분투자라고도 합니다. 예를 들어, 1000평의 토지를 5명이 200평씩 지분을 나눈 경우

라면, 5명의 각각의 지분은 "1000분의 200"이 됩니다. 이 경우 전체 땅에서 내가 가진 지분의 크기만큼 재산권을 행사는 가능합니다. 하지만 내 땅의 경계가 선으로 구

분되지 않고 비율로만 나오기 때문에 위치를 모르고 지번이 없는 상태에서는 다른 공유자들의 동의 없이 개별적인 건축행위는 불가합니다.


소유권자 마음대로 매매 가능 (재산권 행사)

소유권자 마음대로 개발 불가능 (다른 지분자들의 동의가 필요함)

> 독립적인 개별 건축 행위가 사실상 불가능함 


지분등기의 경우 등기부등본에 소유권자의 이름이 모두 명시되어 있지 않고, 소유권자 본인의 지분율과 이름만 명시되게 됩니다. 지분등기에 대한 장점, 단점을 정리하면 다음과 같습니다.


장점

토지면적이 커서 자금이 부족할 때 소규모 자금으로 토지 지분을 매입할 수 있는 장점이 있습니다.


단점

내 토지의 위치가 어디인지 알 수 없습니다.  

건물을 지을 경우 동의를 받아야 하는 복잡한 이해관계가 있습니다.

금융권 대출을 받을 때도 대출에 대한 불이익이 있을 수 있습니다.


지분등기로 계약을 꼭 해야된다면 향후 발생할 문제를 줄이기 위해 다음과 같은 방법을 검토하시길 추천합니다.


지분등기 계약서 작성 시 주의사항

계약서를 작성할 때 매입 목적, 매도시기 등 세부적인 사항을 꼼꼼히 기재합니다. 

토지 공동 투자시 최대 5명 이하의 인원이 추후 의사결정을 하는데 좋습니다.

토지지적도 상에서 내가 소유한 지분(토지면적)에 대한 가분할선을 그려서 소유할 곳을 명확히 하고 공증을 받습니다. 

추후 소송을 하게 될때 근거로 제시 할 수 있는 자료로 활용할 수 있습니다.


3. 공동 (소유) 등기

한 필지의 토지를 여러 명이 필지의 분할이나 지분의 구분없이 공동으로 등기되는 형태입니다. 

지분등기와 비슷하지만 재산권을 행사하기 위해서 나머지의 동의가 반드시 필요한 형태의 등기 방식입니다.


소유권자 마음대로 매매 불가능 (다른 지분자들의 동의가 필요함)

소유권자 마음대로 개발 불가능 (다른 지분자들의 동의가 필요함)


등기부등본을 확인해보면 소유권자들의 이름이 모두 명시되어 있습니다. 


4. 개별등기

개별등기는 법적으로 존재하지 않는 용어입니다. 

들으면 개별적으로 등기해준다는 느낌이 드닌까 사람들이 사용하고 있는데요. 

누가 토지를 개별등기로 분양한다고 하면 그 의미가 정확히 구분등기인지 지분등기인지 파악하는 것이 중요합니다. 

그 이유는 개별등기가 개인별로 등기를 해준다는 의미로 쓰일 경우, 지분도 개인별로 등기가 되기 때문에 지분등기를 개별등기로 말할 수 있기 때문입니다. 

즉 용어를 통해 투자자의 판단에 실수를 만들 수 있기 때문에 개별등기 = 지분등기라고 생각하는게 편합니다. 


누군가 아래와 같은 멘트로 분할된 토지를 구매하길 권유한다면 가급적 피하고 구분등기된 땅을 찾아 맘 편하게 원하는 집을 지으시길 권해드립니다. 



[기획부동산 영업 멘트 ]

" 지분등기도 재산권 행사가 얼마든지 가능하니, 

일단 먼저 지분등기부터 하고, 나중에 개별등기를 해주겠습니다"


이 내용은 매우 중요해서 한번 더 강조합니다.

지분등기는 재산권 행사만 가능할 뿐, 독립적인 개별 건축 행위가 사실상 불가능합니다.


그리고 개별등기는 법적으로 존재하지 않는 용어입니다. 

정확히 구분등기와 지분등기로 판단하시고, 개별등기란 단어는 지분등기로 생각하시는게 좋습니다.