기획부동산의 영업구조, 수익모델

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기획부동산의 구조

기획부동산은 보통 전주라는 사주의 지휘를 받으며 그 밑에 명의만 빌려주는 바지사장을 세워 여러 개의 법인을 만든 뒤 홍보 활동을 하는 구조로 이루어집니다. 땅을 매입할 때는 법인이나 바지사장, 임직원 명의를 사용하기 때문에 추후 문제가 발생해도 사업장을 폐업하고 법인을 수시로 바꾸면서 사주 본인은 피해가 안 가는 구조를 만들어 놓고 운영을 합니다.


기획부동산의  영업구조

= 텔레마케팅 + 다단계 지인 영업구조 + 세뇌

모집공고 → 토지구입 → 높은 급여, 단단계 방식의 리베이트 제공 → 지인 소개   

기획부동산은 영업구조를 가까운 지인을 통한 다단계 방식으로 구성하는 경우가 많습니다.  먼저 높은 급여와 좋은 조건의 채용공고를 내서 사람을 고용을 한 뒤, 토지를 살 여력이 되는 사람을 추려냅니다. 그리고 땅을 구매하면 높은 급여와 고수익을 보장하는 정직원으로 채용하겠다고 말한 뒤 전용산지나 개발제한구역의 땅을 10배 이상의 가격에 구매하게 만듭니다. 


기획부동산에 들어가 높은 급여 수준과 근무 환경에 만족할 수 있지만, 결국 자신이 지불한 비싼 땅 값으로 높은 급여를 받는 꼴이 될 수 있습니다. 그리고 이들에게 가까운 친인척이나 지인에게 계속해서 소개하는 다단계 방식의 영업을 전수해서 판매 건에 대한 리베이트를 제공하며 계속해서 손님을 끌어들이는 구조를 만듭니다. 


정직원으로 채용된 사람은 높은 급여를 받으며 의심 없이 가까운 지인에게 좋은 땅이라며 회사와 상품을 적극적으로 소개하게 되고 다단계의 연결 고리는 점점 확장됩니다. 다단계 구조의 특성상 가까운 사람이 자기도 땅을 구매한 상태에서 소개를 하기 때문에 의심의 강도가 줄고 많은 분들이 쉽게 당하게 됩니다.


기획부동산의 수익구조

매출 대비 토지 구입하는데 들어가는 원가는 20~30% 수준입니다. 나머지 40~60%는 텔레마케터, 관리자 수당과 임대료와 전화료 같은 일반 비용에 사용되며 매출의 20~30% 정도의 최종 수익은 사주가 가져가는 구조로 이루어집니다. 보통 텔레마케터는 여성 70%, 남성 30% 비율로 구성되는데 여성은 50대 미만 주부가 많고, 남성은 30~40대가 많습니다. 기본보수 100~150만 원 + 매출액에 대한 15~20% 정도를 리베이트로 받아가는 구조로 실적 베이스의 영업조직이라 생각하시면 됩니다. 


영업 직원들의 애사심과 사기 진작을 위해 사주의 친인척이나 지인을 직원으로 심어 놓은 뒤, 매출 실적이 많다는 명목으로 특별수당을 지원하는 쇼도 합니다. 영업 직원들은 본인이 팔고 있는 상품에 대한 제대로 된 정보를 파악하지 않은 채 알려준 내용과 멘트로 사실이 아닌 내용을 가지고 소비자를 유혹하게 됩니다.