부동산 분양사기 기획부동산 특징은?

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부동산 분양사기 기획부동산 특징은?


회사명 

ㅇㅇ경매회사, ㅇㅇ경매옥션, ㅇㅇ 토지정보, ㅇㅇ토지개발, ㅇㅇR&D, ...

"경매" 단어를 붙여서 큰 토지를 싸게 매입해서 싸게 판매하는 회사라고 소개하는 경우가 많습니다. 이름에 경매라는 단어를 쓰고 경매 배우며 일할 분을 찾는다고 홍보하고, 경매하는 곳이라고 오해를 하는 분들이 많은데 그냥 기획부동산입니다. 그리고 경매를 해서 싼 게 아니라 개발이 불가능한 그린벨트 같은 싼 땅을 팔아서 싼 거입니다. 유명 은행명을 상호를 경매 앞에 넣고 자주 상호를 바꾸는 경우가 많습니다.


회사 위치

과거 강남의 근사한 인테리어의 사무실에서 많이 투자를 권유했지만, 요즘은 기획부동산 사기에 대한 정보가 일반인들에게 많이 인식이 돼서, 지방에 개발호재 인근 토지 근처에 사무실을 차리는 경우도 많다고 합니다.  지방에서 땅을 파는 업체를 보게 되면 원래부터 현지에 있는 개발업자인지 외부에서 유입된 업체인지 확인해보는 것이 좋습니다. 기획부동산으로 의심되는 회사의 등기부등본을 확인해서 해당 주소지에 적을 두고 정상적인 영업을 하는 회사인지 떳따방처럼 갑자기 개발호재를 이용하려고 급조된 회사인지 확인을 해봐야 합니다. 


영업방식 

전화영업

텔레마케팅을 통해 우호적인 고객을 찾으면 집요하게 방문을 유도합니다. 전화를 통해 계약금 입금을 유도하며 경계심 많은 투자자의 경우 사무실로 안내해서 1회 방문에 계약금을 넣을 수 있게 최대한 감언이설로 유도합니다.


다단계 방식

입사한 직원이 정직원이 되려면 먼저 땅을 매입해야 되고, 지인에게 땅을 소개하면서 계약 시 수수료를 받는 다단계 형식의 영업이 많습니다. 부동산 공부하면서 배우실 분을 찾는다는 광고로 홍보를 하는 경우도 많습니다. 일단 기획부동산 직원을 1개 구좌를 사게 하면, 직원이 땅에 애착이 생기고 좋은 땅이라고 세뇌를 당하기 쉽기 때문에 남들에게도 자기도 산 땅이라며 각종 감언이설을 동원해서 강요를 합니다. 실제로 기획부동산에 입사해서 빠져나오지 못하고 세뇌당한 분들도 많습니다. 


영업내용

정부 개발호재를 활용

자기 땅 자체에 대한 호재가 아닌 주변 지역개발에 대한 호재를 가지고 포장을 합니다. 주변 개발지에 대한 청사진과 이와 관련된 기사를 활용하여 팔고자 하는 물건에 대한 가치를 부풀립니다. 기획부동산이 현장답사를 할 때는 보통 해당 토지보다 주변 개발예정지를 먼저 들려서 현혹시키는 경우가 많습니다. 나중에 개발이 안돼서 분양자가 항의를 하면, 주변에 호재가 있을 것으로 예상된다고 했지 반드시 호재가 있다고 말한 적은 없다면서 말장난을 하면서 핑계를 대는 경우가 많습니다. 확정되지도 않은 개발계획을 마치 확정된것처럼 말하고, 역사 도면 하나 구해서 역세권 개발이 확정돼서 주변 땅들은 상업지나 주거지가 된다고 홍보하는 분들도 있습니다.


돈을 넣기 전에 정확한 지번을 알려주지 않음

정확한 지번을 알려주지 않고 입찰금 입금해야 지번을 알려준다고 하는 경우가 많습니다. 계약서에 도장을 찍으면 그때 지번을 알려주는데 토지이용계획 확인원에서 해당 지번을 확인해보면 보전지역이라 개발이 어려울 것 같으니 계약금 돌려달라고 하면 잔금을 넣으라고 한다고 하네요.


공유지분(지분거래) 소액투자를 권유함 

기획부동산들의 주 타깃은 1개 구좌 투자금액이 2000~5000만원정도 되는 소액투자자입니다. 가격이 너무 높아지면 경계심과 신중해지는 경향이 있기 때문에 보통 1만 평 정도 되는 땅을 구입해서 200~1000평 정도로 분할해서 부담 없는 분양 가격을 만들어 가망 수요자를 최대한 확보합니다.